沪泽案例说 - 网签备案遇上强制执行,这个问题

 美容服务     |      2020-03-21 13:33

沪泽案例说 | 网签备案遇上强制执行,这个问题最易被忽略



引言

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的相关规定,商品房预售人(开发商)自商品房预售合同签订之日起的30日内,应当向商品房所在地的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案,也就是通常说的网签备案。网签备案究竟具备怎样的法律效力?对此,本文将通过一则案例进行解读。


案情简介

免费牛牛游戏怎么下载手机版某地T公司与S公司存在买卖合同纠纷,其中刘某系S公司法定代表人。2013年6月T公司将S公司诉至当地中级人民法院,要求S公司返还合同款项六百余万元,并支付违约金一百九十余万,刘某及其妻子邓某对此承担连带责任。中院经审理支持了T公司的部分请求,判令S公司返还货款并赔偿损失,两项共计七百余万元。


进入执行阶段后,法院查封了刘某、邓某向S公司购买的房屋一套。刘某、邓某以房屋已办理商品房预售合同网签备案为由向法院提起执行异议,被中院下达裁定书予以驳回。


随后,刘某、邓某向市中院提起执行异议之诉,以网签备案可以产生物权变动效果为由,要求撤销上述执行裁定,并请求确认二人对被执行房屋的所有权。市中院就该执行异议之诉下达了判决书,支持刘某二人的诉讼请求,确认了其房屋所有权,T公司对此向省高院提起上诉。


经二审审理,省高院撤销了中院作出的执行异议之诉的一审判决,改判支持T公司的上诉请求。


对此终审判决,刘某、邓某表示不服,并向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年3月下达裁定,驳回了刘某夫妇的再审申请。


法院意见

本案中,刘某、邓某为支持其诉讼请求而提供的主要证据为中博娱乐棋牌买卖合同纠纷案中一审民事判决所确认的涉案的房产由刘某波、邓某自然人购买,并办理网签登记的事实


从《中华人民共和国物权法》的规定看,物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言,其设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。


结合本案相关事实,案涉房屋并未登记在刘某、邓某名下,刘某、邓某仅进行了商品房网签登记,但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。


故本案中刘某、邓某对涉案房产只是享有债权请求权,而非物权请求权。刘某、邓某向法院提起的执行异议之诉,并未提供相应的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益,依法应承担举证不能的法律后果。


综上,刘某、邓某以涉案房产已网签登记在其名下为由,主张对涉案房产享有所有权的再审事由,缺乏事实和法律依据。


律师提示

1.商品房预售合同网签备案是房地产主管部门施行至尊炸金花的对合同进行管理的行政管理措施,其目的是规制开发商的商品房预售行为。遵循我国《物权法》确立的物权法定与物权公示原则,该类行政行为不能导致物权的设立或变更。


2.商品房预售合同网签备案作为一种行政管理行为,与预售合同是否生效应当割裂来看。即使预售合同未办理网签备案,只要该合同未出现《合同法》第五十二条规定的无效事由,仍然可认定为有效。


3.商品房预售合同网签备案不同于《物权法》中规定的预告登记。网签备案仅仅是通过行政管理手段对该合同确立的债权债务关系予以固定,而债权债务关系一般无法对抗第三人,也不具备预告登记所能产生的物权上的优先性。因此,千万不要将网签备案与预告登记混为一谈。